Pankade säravad reklaamid kodulaenu pakkumise saamiseks on kutsuvad – nt Tutvu paindlike tingimustega! Avasta koduraha võimalusi! Teeb kodust unistuste kodu! Kodulaen on olemuselt nagu iga teine teenus, mille puhul on mõistlik küsida pakkumisi erinevatelt pankadelt. Meie uurisime laenuvõimalusi SEBst, Swedbankist, Krediidipangast, LHVst ja Danske Bankist. Täita tuli taotlus internetis, seejärel jääda ootama laenuhalduri kõnet.

Danske Bank andis kiirelt vastuse, et on alates 2015. aastast laenupoliitikat muutnud. Pank keskendub äripangandusele ning kodulaenuga tegelevad üksnes siis, kui nende klient on ettevõtja. LHV kuulutas kohe turule tulles, et tegelevad Tallinna, Tartu ja nende lähiümbrusega. Meie kinnistu asub aga Tartu maakonna piiril ning jääb sedasi LHV aksepteeritavast piirkonnast kaugele.

Suheldes laenuhaldruritega saime targemaks tõsiasjas, et ka kolm ülejäänud panka ei pruugi ostetavat kinnisvara tagatiseks tahta. Taotlesime laenu Kredexi käendusel noore spetsialisti alapunkti alusel. Põhitingimuseks on minimaalselt 10% omafinatseeringut ja Kredexilt maksimaalselt 24 % käendust. Seejuures tuleb maksta 3% lepingutasu käendatavalt summalt, mis võib maksimaalselt olla 20 000 €. Näidistingimuste puhul võib küll piisata 10% omafinatseeringust, aga sedavõrd vana hoone puhul nõuab pank vahel 30% omaosalust.

Unikaalse kinnisvara puhul ei edastata laenutaotlust otsustajatele enne, kui on olemas hindamisakt. Hindamisakti turu keskmine hind on 270-280 € ning nelikümmend eurot odavamalt koostas tellitud akti LVM Kinnisvara. Vähem kui nädal tööd ning 37-leheküljeline hindamisakt oli valmis, tugines standardiseeriale EVS 875 (vara hindamise standardiseerija).

Hindamisaktis kajastatakse olulisemad andmed hinnatava kinnisvara kohta, kirjeldatakse ümbritsevat, kitsendusi ning võimalusi. Loetletakse üles kõik kinnistul olevad hooned ning lisatakse mõned pildid nende hetkeolukorrast. Panga otsust mõjutab enam turuülevaade, majandusprognoos ning see, kui likviidse varaga on tegemist. Lõplik hind kujuneb võrdlusmeetodi alusel – vaadeldakse sarnaseid kinnistuid, mis piirkonnas müüdud. Kauaoodatud hindamisakt jõudis kohale ning kergeks üllatuseks oli see sama suur kui müügihind, kuigi omanik oli hinda eelnevalt langetanud 22 %.

Hindamsiakt, lõpudiplom ja abikaasa kaaskäendajana, andmed läksid nii otsustajatele. Dokumentide koostamisel ilmusid, meile seni märkamatuks jäänud, paar olulist detaili, nagu pesemisvõimalus ning tee servituut. Nii pank kui Kredex vaatavad, et ostetavasse kinnisvarasse saaks kohe sisse kolida ning oleks toimiv küttesüsteem ning pesemisvõimalus. Kuna viimane oli antud kinnistul olematu, siis sai kiirelt koostatud esmane renoveerimise kalkulatsioon ning väikelaenutaotlus.

Teine määrav tingimus oli servituut ehk oma juurdepääsutee. Põllumees, kes müüs talu, oli huvitatud vaid selle maadest, ning müügiks sai mõõdetud talusüda. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 sätestab isiku õiguse nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Lõige 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Internetis on avalikult leitav riigikohtu kohtupraktika analüüs, mis käsitles 82 lahendit aastatel 2012-2014. Selliste vaidluste vältimiseks nõuavad pangad ja käendajad servituudi seadmist, mille saab kohe ostu-müügitehingu ajal kokku leppida. Ostja ja müüja peavad enne tingimustes kokku leppima.

 

Paralleelselt tegelesime kindlustuspakkumiste küsimisega ning taaskord selgus, et kõik kindlustusandjad ei soovi sellist kinnistut üldse kindlustada. Mõne tingimustes oli kohe kirjas, et üle 50 aastaseid hooneid ei kindlustata, teiste puhul langetas otsuse suurem konsiilium. ERGO edastas pakkumise kõige kiiremini, teistelt ootasin üle nädala. Ostu korral peab vara kindlustama viie kuni päeva jooksul, aga kui selle ajal pakkumist ei edastata, on juba keerulisem.

 

Kolm nädalat pärast esmast taotlust vastas SEB, et ostetavat vara ei peeta tagatisekõlbulikuks. Lisatagatiseks sobib ainult muu kinnisvara, mis enda omanduses või vanematel. Kui vanemate kinnisvara pole erinevatel põhjustel hüpoteegiks võimalik seada, siis kas siin peabki lõppema see unistuste ralli?

 

Sedasi tekkis hirm, kas on maale elamaminek vaid üks ilus unistus, mis kunagi ei realiseeru. Pank on kasumit taotlev ettevõte ning unistused ei loe siin midagi. Ajagu noored ise vajalik summa kokku ja pärast vaadatakse, kas saab kuidagi aidata. Siinkohal ei sõltunud pakkumine laenuvõimekusest ega varasemast finantskäitumisest, vaid tagatisest, mida ei esitanud.

 

Uuel nädalal suhtlesime taas SEBga, mis võimalused üldse oleks neilt tuge saada. Samal ajal sai antud teistele pankadele mõista, et saame oma osalust tõsta ning panime auto müüki. Unistus ei kustu enne, kui huvikeskmesse jäänud talu on müüdud, ükskõik siis kellele. Senikaua püüame leida lahenduse, mis rahuldaks kõiki osapooli.